佛山收账公司​买受人逾期付款，开发商是否承当逾期交房违约责任？

佛山收账公司买受人逾期付款，开发商是否承当逾期交房违约责任？

 商品房生意中，买受人没有在合同约好日期前付出完毕购房款，恰巧开发商存在逾期交房的现象，买受人能否要求开发商承当逾期交给房子违约责任？

 合同签定情况 

2016年9月26日，买受人小吴与开发商签定八份《四川省商品房生意合同（预售）》，小吴采用分期付款的方式，以总价1400万元购买8套商业用房。其间第九条清楚约好，“买受人于2017年12月31日前或房子实践交给日前7日内（以先到为准）付清剩下房款，出卖人以宣告房子交给奉告起第7日为买受人终究付款日，出卖人未收到买受人剩下房款的情况下，出卖人可推迟交给时刻至买受人付清一切剩下房款，出卖人不承当违约责任。”

同日，两端还签定《〈商品房生意合同〉补充协议》，其间第二条清楚约好，“若买受人未付清《生意合同》及本补充协议约好的悉数累计应付款（含面积补差款）、政府部门规则费用、分期付款欠款或有银行按揭（月供）欠款等，出卖人有权回绝交房直至买受人付清欠款停止。”

合同施行情况 

2016年9月26日，小吴付出购房款700万元；2018年1月15日，小吴付出购房款400万元；2018年9月3日，小吴付出购房款300万元。

2018年2月1日，开发商完结项目竣工检验；2018年5月21日，获得案涉8套商铺的房子建筑面积测绘陈述；2018年8月15日，开发商奉告小吴收房；2018年9月4日，小吴签署了上述8套商铺的《收房确认书》。

 诉讼情况

 因开发商逾期交房，小吴央求开发商付出自2018年1月1日起至2018年9月4日止的逾期交房违约金103万元。

 一审裁判要旨：开发商直至2018年5月21日才获得案涉8套商铺的房子建筑面积测绘陈述，故上述8套商铺直至2018年5月21日才达到合同约好的交给条件，开发商在2018年1月1日至2018年5月21日期间不能实践交给房子，已经构成逾期交房，故应承当相应的违约责任。依据合同约好并结合案涉商铺地址同地段的租金规范等要素，一审法院酌情调整逾期交房违约金金额为45万元。

 二审裁判要旨：依据两端的约好，开发商应当在2017年12月31日前交房，如提早交房，小吴才有责任于房子实践交给日前7日内付出剩下购房款。而从本案实际看，项目2018年5月21日才符合交房条件，且在符合交房条件后开发商并未按约好及时奉告小吴收房。2018年8月15日，开发商才向小吴宣告《收房奉告书》，奉告付出剩下购房款并办理收房手续，故开发商应承当2018年1月1日至2018年8月14日期间不能交给房子的逾期交房违约责任，二审法院判令开发商付出逾期交房违约金72万元。

 再审裁判要旨[（2020）川民再256号]：从案涉合同约好的内容来看，两端系约好小吴付清悉数房款后

 案子研析

 本案中，两端争议的实际为开发商是否应当承当逾期交给房子的违约责任。故案子的争议焦点为：（一）两端合同所约好的付出悉数房款和交给房子有无先后施行次序，合同各方享有的抗辩权性质为不安抗辩权仍是一起施行抗辩权；（二）假定小吴享有的抗辩权为不安抗辩权，其暂停付出剩下购房款是否符合法则规则要件。

 佛山收账公司关于争议焦点（一）

 本案一审法院、二审法院以为，两端合同所约好的付出悉数房款和交给房子有先后施行次序所针对的现象是，假定开发商于2017年12月31日前提早交房，则小吴才有责任于房子实践交给日前7日内付出剩下购房款。而实际上，项目于2018年5月21日才符合交房条件，开发商于2018年8月15日才奉告小吴收房，故两端对该种现象下付出悉数房款和交给房子没有先后施行次序的约好。依据合同法第六十六条（民法典第五百二十五条）的规则，小吴享有一起施行抗辩权，在开发商存在逾期交房的现象下，其有权不付出剩下购房款。

 再审法院以为，案涉房子生意合同就悉数房款的交给时刻系约好固定日期2017年12月31日，或不定日期开发商宣告房子交给奉告起7日内，“以先到为准”的合同约好标明不定日期应在2017年12月31日前，即小吴应最迟于2017年12月31日付清剩下房款，故两端对付出悉数房款和交给房子有先后施行次序的约好。两端系约好买受人小吴付清悉数房款后，出卖人开发商方负有房子交给责任。因两端已就购房人付出悉数房款和出卖人交给房子的先后施行次序作出了清楚约好，依据合同法第六十八条（民法典第五百二十七条）的规则，小吴享有的合同抗辩权为不安抗辩权，并非一起施行抗辩权。

 关于争议焦点（二）

 依据合同法第六十九条（民法典第五百二十八条）的规则，不安抗辩权的行使须具有符合条件的本质要件和符合法则规则的程序要件，即先施行债款当事人在有妥当依据证明对方当事人或许丢掉施行债款才华的现象下，应向对方宣告奉告，连续先施行债款的施行，并可在合理的期限后解除合同。本案中，小吴负有付清悉数购房款的先施行债款，即便开发商存在逾期交房的现象，但无其他妥当依据证明开发商有运营情况恶化致丢掉或或许丢掉施行债款才华的现象，故无不安抗辩权的适用条件。

 更何况，一方当事人主张先施行行为因后施行行为或许发生严重瑕疵而行使不安抗辩权，应当及时奉告对方当事人，而不经奉告即自行连续和不予施行并不符合法则规则。本案中，小吴在未经奉告，亦无妥当依据证明开发商存在运营情况恶化致丢掉或或许丢掉施行债款才华的现象下，付清悉数购房款的先施行责任不得连续。

 实务要害总结

 我们总结该案的要害如下，以供实务参阅：

 一、民法典第五百二十五条、五百二十七条（对标合同法第六十六条、第六十八条）分别对一起施行抗辩权、不安抗辩权进行了规则，二者所适用的前提条件是不一样的。前者要求当事人所互负的债款没有先后施行次序，后者要求当事人所互负的债款有先后施行次序。本案之所以发生争议，根本原因在于对购房人付出悉数房款和出卖人交给房子先后施行次序的约好并不清楚，一审法院、二审法院、再审法院对此了解完全相悖，致使裁判效果呈现回转。我们提请开发商和买受人充沛重视，关于付出购房款和交给房子的先后施行次序进行清楚约好，防止发生纠纷。

 二、民法典第五百二十六条（对标合同法第六十七条）规则，当事人互负债款，有先后施行次序，先施行一方施行债款不符合约好的，后施行一方有权回绝其相应的施行要求。假定开发商为后施行方，其有权依据合同约好，以买受人未付清悉数房款为由，回绝交给房子。买受人存在逾期付出购房款的现象，其先施行债款未完结，并不享有后施行债款央求权，无权主张开发商承当逾期交房违约责任。开发商即便存在房子竣工时刻拖延的现象，亦因其当时没有承当交房责任，故无须承当逾期交房违约责任。

 三、民法典第五百二十八条（对标合同法第六十九条）对不安抗辩权行使规则进行了规则，除了需求符合不安抗辩权的实体要件外，一方当事人在行使该权力时应当及时奉告对方当事人，防止因未施行法定程序导致不安抗辩权的行使未获法院支撑。

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