北京收账公司​房子产权置换中夫妻共同财产的确认

北京收账公司房子产权置换中夫妻共同财产的确认

 在政府征收、危房改建等活动，或者民事主体之间的生意等生意中，常呈现所谓的“产权置换”，即以新的房子替换房子产权或运用人的原有房子。此时，常常呈现的一个问题就是，婚前个人全部或运用的房子在婚姻存续期间发生产权置换后，该新房子是否归于夫妻共同财产？下面从实践中发生的一同实在事例入手，对此问题加以分析。

1999年8月，甲向“中房所”承租A房（公房运用权）。2008年6月，甲与乙办理成婚挂号。2010年5月，甲与土地整治贮藏中心签定《解危解困安顿协议书》，约好：A房建筑面积59.44平方米，归于解危解困红线范围内，不宜居住，故通过产权置换的办法将甲安顿于B房。B房建筑面积79.99平方米，其间59.44平方米产权归“中房所”，甲继续坚持租赁联系；别的的20.55平方米由甲交清房款（一万余元）后，产权归甲全部。2010年11月，B房挂号在甲个人名下。2013年5月，甲与丙（甲之女）签定《房子生意合同》，以10万元的价款将B房出售给丙。2013年5月，丙获得B房的房地产权证。随后，乙申诉甲、丙，称B房归于其与甲的夫妻共同财产，故两被告签定的《房子生意合同》构成无权处置，应确认无效。一审法院认为：首先，甲与丙之间签定的《房子生意合同》是双方当事人实在意思标明，合法有用，现丙根据该合同获得B房的全部权，应予保护。其次，乙主张B房是夫妻共同财产归于另一法律联系，一审法院不做处理。因此，一审法院驳回乙的诉讼恳求。乙不服一审断定提起上诉，二审法院认为B房是甲的个人财产，因此甲将个人全部的房子转让给丙，契合法律规矩，驳回乙的上诉恳求。

 在分析此问题之前，有必要先明确B房的不动产权属情况。笔者认为，根据《解危解困安顿协议》的约好，B房中的59.44平方米归“中房所”全部，其他的20.55平方米由甲交清房款后，归甲全部。此时，B房由“中房所”与甲按份共有。根据《物权法》建立的“不动产挂号簿的推定力”，2010年甲获得B房的全部权挂号，故应确认其为该房的全部权人。但是，本案没有查明“中房所”是否将B房整体转让给甲，也不清楚B房挂号在甲个人名下的原因，所以案外人“中房所”可以根据协议书的约好，推翻挂号簿的推定力，主张B房归于“中房所”和甲按份共有。不过，因为案外人没有参加到本案中，而本案当事人也无人主张挂号簿挂号过错，所以尽管实体法上应认为B房归于“中房所”和甲按份共有，但是根据挂号簿的推定力，法院应确认B房归归于甲。

 二审法院认为，B房应确认为甲的个人财产，理由如下：一方面，甲是在与乙成婚前获得的原A房的租赁权，A房置换成B房时，甲仅付出了一万余元，并不是以市场价格购买B房的，所以“其获得诉争房子产权的根据仍是甲享有的公房运用权”；另一方面，“甲婚前的个人财产在婚后虽然形状上发生改动，但是其全部权并不会发生改动，仍然归于甲的个人财产” 。

 笔者附和二审法院的断定成果，但对断定理由有不同看法。首先，甲获得诉争房子产权的根据是其享有的公房运用权的说法，缺少法律根据。根据《物权法》的原理，不动产品权改动可以分为根据法律行为的不动产品权改动与非根据法律行为的不动产品权改动。在本案中，甲获得B房全部权的原因是甲与土地整治贮藏中心签定的《解危解困安顿协议书》的约好，且B房全部权在甲获得挂号时发生了改动。公房运用权与一万余元的房款，归于协议书的合同内容，即甲为获得B房而付出的对价。至于该对价是否契合市场价格，或者对价的数额高低，均不影响协议书的合同效力，也不影响甲获得B房的全部权。故甲与土地整治贮藏中心均正常履行该项协议书，甲经挂号后可以根据该协议书获得B房的房子全部权。

 其次，甲获得B房只是“形状上发生改动，但是全部权并不会发生改动”的说法，缺少法律根据。一方面，根据一物一权主义，A房与B房归于两个分别独立的不动产，其上分别成立两个全部权，故置换前后，不只房子形式上发生了改动，而且“中房所”（及甲）的全部权的内容和归属也发生了改动。另一方面，甲对A房享有的权利是租赁权，但对B房享有的权利是按份共有（在挂号簿上是单独全部）的权利，性质不同。

 北京收账公司在笔者看来，甲获得的B房全部权之所以归于其个人财产，理由在于：其一，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法 〉若干问题的说明（二）》（以下简称《婚姻法说明二》）第19条，由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房子，房子权属证书挂号在一方名下的，应当确认为夫妻共同财产。从该条的表述上看，房子之所以是夫妻共同财产，最重要的原因就是这儿的房子是婚后用共同财产购买的。因此，依照对立说明，假设是一方婚前承租、婚后用个人财产购买，又挂号在一方名下的，应当确认为个人财产。其二，本案中甲之所以可以以一万余元的贱价就获得B房的按份共有权，是因为甲享有公房运用权。实际上，B房是以甲个人享有的公房运用权为对价而获得的，因此归于甲的个人财产。其三，或许有人会认为，《婚姻法》第17条规矩夫妻共同财产的要件仅是“在婚姻存续期间获得”，而没有规矩是通过一方个人财产获得，仍是通过共同财产获得，因此从第17条来看，B房是在甲与乙婚姻存续期间获得的，应当确认为夫妻共同财产。但是，《婚姻法》第17条所规矩的“获得”不应当理解为《物权法》上的物权改动。因为该条列举的景象包括：薪酬、奖金；生产、运营的收益；知识产权的收益等，它们的共同特征是均属收益，即财产的添加。因此，用甲享有的公房运用权为对价获得的房产，不宜归入《婚姻法》第17条所列举的收益，而是以个人财发生意所得，仍应当确认为个人财产。同理，假设甲在1999年获得的是A房的全部权，置换后的B房也应当确认为甲的个人财产。

 综上所述，笔者认为B房是甲的个人财产，理由在于界分夫妻共同财产和个人财产时不能单纯地适用《物权法》上的规矩，必须考虑到夫妻共同财产准则的特别之处。例如，根据《婚姻法说明二》第19条，用共同财产购买仍是用个人财产购买，将影响房子是夫妻共同财产仍是个人财产。所以，通过“产权置换”的办法获得的房子，假设置换前该房子归于一方个人财产的，不管置换是否发生在婚姻存续期间，均应认为置换后的房产归于一方个人财产。除非置换时，夫妻需求付出适当的价款，以至于全部的置换实际上是购买时，就不应当将该房子确认为个人财产。

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